2025年，中國資產(chǎn)證券化領(lǐng)域迎來以持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS為核心的機(jī)構(gòu)間REITs的爆發(fā)式增長，與公募REITs協(xié)同構(gòu)筑了多層次REITs市場新格局，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)盤活存量資產(chǎn)注入新的金融動(dòng)能。

2025年年末，“中信建投—外高橋集團(tuán)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”正式掛牌。作為全國首單工業(yè)廠房類機(jī)構(gòu)間REIT，也是上海上市國企首單機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品，該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模18.30億元，底層資產(chǎn)為外高橋集團(tuán)旗下四座優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)廠房。這不僅標(biāo)志著外高橋集團(tuán)融資模式的更多嘗試，更搭建起覆蓋多元產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的“雙REITs”上市平臺(tái)。

何為機(jī)構(gòu)間REITs？戴德梁行華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部執(zhí)行董事顧悅?cè)绫硎?，機(jī)構(gòu)間REITs也稱持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，是多層次REITs市場的重要組成部分，聚焦不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)間份額化流通交易，核心凸顯資產(chǎn)真實(shí)性、預(yù)期穩(wěn)定性和機(jī)制有效性。

不同于公募REITs，機(jī)構(gòu)間REITs定位于Pre-REITs至公募REITs的中間階段，依托融資人與投資人的核心需求設(shè)計(jì)相對靈活的制度，具備資產(chǎn)準(zhǔn)入寬松、審核流程難度可控、發(fā)行效率突出等較多優(yōu)勢。

2026年1月6日，戴德梁行發(fā)布《2025中國資產(chǎn)證券化市場回顧》指出，2025年中國REITs市場的亮點(diǎn)之一的是機(jī)構(gòu)間REITs的快速崛起。相較于公募REITs的提質(zhì)升級，這款介于Pre-REITs與公募REITs之間的多元化產(chǎn)品，精準(zhǔn)適配了市場的差異化投融資需求。

機(jī)構(gòu)間REITs爆發(fā)

此前的2024年12月25日，華安外高橋倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在上交所掛牌。此次發(fā)行后，外高橋集團(tuán)搭建起“雙REITs”上市平臺(tái)。

與首次發(fā)行的產(chǎn)品不同，本次外高橋機(jī)構(gòu)間REITs的底層資產(chǎn)是4個(gè)優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目，核心租戶覆蓋IDC數(shù)據(jù)中心、智能制造、生物醫(yī)藥研發(fā)等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

本單REITs的發(fā)行，是2025年公募REITs發(fā)行的收官之作。

根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，截至2025年12月31日，機(jī)構(gòu)間REITs（持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS）累計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)475億元，產(chǎn)品數(shù)量增至22只。其中2025年新增發(fā)行16單，較2024年的5單實(shí)現(xiàn)逾兩倍增長，增速領(lǐng)跑整個(gè)REITs細(xì)分市場。

顧悅?cè)鐝?qiáng)調(diào)，2025年既是中國公募REITs政策細(xì)化升級之年，更是機(jī)構(gòu)間REITs倍量快速增長的大年。從政策擴(kuò)容到工具完善，從民營企業(yè)破冰到存量資產(chǎn)全面活化，中國REITs市場已邁入“多元化、標(biāo)準(zhǔn)化、高質(zhì)量”發(fā)展的新賽道新節(jié)奏。

機(jī)構(gòu)間REITs的崛起，本質(zhì)上是中國存量資產(chǎn)多元化價(jià)值的集中釋放。從工業(yè)廠房、高速公路等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，到IDC數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房、商業(yè)綜合體等新興業(yè)態(tài)，存量資產(chǎn)的證券化路徑不斷拓寬，“盤活存量、激活增量”的金融價(jià)值持續(xù)凸顯。

顧悅?cè)缯J(rèn)為，機(jī)構(gòu)間REITs的核心價(jià)值，在于適度放寬了發(fā)改委此前設(shè)定的公募REITs發(fā)行額較高的門檻，讓更多規(guī)模偏小但質(zhì)地優(yōu)良的存量資產(chǎn)，能夠通過標(biāo)準(zhǔn)化包裝登陸資本市場，吸引多元金融機(jī)構(gòu)參與，共同推動(dòng)中國重資產(chǎn)證券化市場的繁榮發(fā)展。

存量資產(chǎn)活化

2025年以來，中信證券—萬國數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)中心REIT、泰康資產(chǎn)—遠(yuǎn)景新能源碳中和REIT、建信住房租賃基金擴(kuò)募項(xiàng)目等一批特色產(chǎn)品相繼落地，覆蓋產(chǎn)業(yè)升級、新型基建、民生保障等關(guān)鍵領(lǐng)域。

值得一提的是，政策紅利仍在持續(xù)釋放。2025年年末，國家發(fā)改委發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單(2025年版)》，將22座超特大城市的超甲級/甲級商業(yè)辦公納入支持范圍。同期，證監(jiān)會(huì)正式發(fā)文，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)落地。

與此同時(shí)，滬深交易所同步修訂業(yè)務(wù)規(guī)則，將首次書面反饋時(shí)間縮短至20個(gè)工作日，建立商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)直通車機(jī)制，大幅提升審核效率，為機(jī)構(gòu)間REITs發(fā)展構(gòu)建了高效便捷的制度環(huán)境。

而機(jī)構(gòu)間REITs已成為國企改革與國有資產(chǎn)保值增值的重要抓手。

作為國企轉(zhuǎn)型的實(shí)踐者，外高橋集團(tuán)的資產(chǎn)證券化嘗試頗具示范意義。該集團(tuán)手中儲(chǔ)備有大量物流、寫字樓、廠房等資產(chǎn)，通過公募REITs、機(jī)構(gòu)間REITs等金融創(chuàng)新工具，推進(jìn)存量資產(chǎn)證券化，對降低資金杠桿、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流有重要作用。

顧悅?cè)缯J(rèn)為，機(jī)構(gòu)間REITs的“育苗田”作用日益凸顯。通過靈活的制度設(shè)計(jì)，為某些方面暫未滿足公募REITs發(fā)行條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提供了便捷的證券化路徑——既為Pre-REITs資金提供了有效退出渠道，也為公募REITs培育了充足的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備。隨著保險(xiǎn)資金、社保基金等中長期資金加速入市，以及REITs ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品的醞釀推出，機(jī)構(gòu)間REITs的流動(dòng)性與市場吸引力將持續(xù)提升。

展望2026年，顧悅?cè)珙A(yù)判，中國REITs市場將迎來新一輪擴(kuò)容升級?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs的行業(yè)范圍將持續(xù)擴(kuò)大，隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)落地，優(yōu)質(zhì)商業(yè)寫字樓、星級酒店等資產(chǎn)將正式納入REITs版圖，推動(dòng)中國REITs市場進(jìn)一步接軌國際成熟資本市場。

（稿件來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）