《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》自2025年12月31日起實(shí)施。同時(shí)，滬深交易所、中國(guó)結(jié)算、證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)等單位的全套配套業(yè)務(wù)規(guī)則同步發(fā)布。這不僅是我國(guó)公募REITs市場(chǎng)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容，更意味著市場(chǎng)正式邁入“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施REITs并行發(fā)展”的新階段。

推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)初期，監(jiān)管部門(mén)將堅(jiān)持嚴(yán)把發(fā)行上市質(zhì)量關(guān)、合規(guī)關(guān)和風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，重點(diǎn)支持符合國(guó)家政策導(dǎo)向、社會(huì)效益顯著、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健且具有行業(yè)代表性的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。目前看，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較為充裕，質(zhì)量總體不錯(cuò)。

“1+3+N”政策框架明確

根據(jù)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs制度體系安排，證監(jiān)會(huì)初步明確“1+3+N”框架安排，即1項(xiàng)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，1項(xiàng)通知、2項(xiàng)工作規(guī)程，N即滬深交易所、中國(guó)結(jié)算、證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)等單位的17項(xiàng)配套規(guī)則。

本次規(guī)則主要針對(duì)新增的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)，在從嚴(yán)管理基礎(chǔ)上作適應(yīng)性調(diào)整優(yōu)化，提高制度的包容性和適應(yīng)性，也體現(xiàn)對(duì)不同領(lǐng)域REITs“分類管理、分類施策”的針對(duì)性安排。

其中，通知圍繞四個(gè)方面對(duì)推進(jìn)REITs相關(guān)工作作出安排：包括完善工作機(jī)制、壓實(shí)機(jī)構(gòu)責(zé)任，推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs健康發(fā)展；加快推進(jìn)REITs市場(chǎng)體系建設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)市場(chǎng)擴(kuò)容擴(kuò)圍、加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)、完善市場(chǎng)生態(tài)；進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊(cè)流程、健全市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)體系，完善REITs申報(bào)注冊(cè)制度機(jī)制；健全全鏈條監(jiān)管機(jī)制安排、壓嚴(yán)壓實(shí)市場(chǎng)主體責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

公告共八條，從產(chǎn)品定義、基金注冊(cè)及運(yùn)營(yíng)管理要求、發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用、強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任等方面，明確商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs核心制度安排，為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展夯實(shí)制度基礎(chǔ)。

在市場(chǎng)人士看來(lái)，公告清晰明確了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的總體框架，為市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的制度預(yù)期，有助于推動(dòng)REITs市場(chǎng)健康規(guī)范發(fā)展。

步入兩類REITs并行新階段

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推出，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入了“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施并行發(fā)展”的新階段，朝著全門(mén)類、全資產(chǎn)的成熟方向邁進(jìn)。

市場(chǎng)人士分析，當(dāng)前推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，并非簡(jiǎn)單資產(chǎn)類型的拓展，而是基于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施在資產(chǎn)屬性、管理體制、運(yùn)營(yíng)管理和風(fēng)險(xiǎn)收益特征等方面存在的主要差異，為契合資產(chǎn)特質(zhì)、提升制度適配性所建立的REITs分類管理制度安排，能夠把REITs功能有效發(fā)揮與資本市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律更好結(jié)合起來(lái)。

下一階段，監(jiān)管部門(mén)將采取商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs并行推進(jìn)的發(fā)展策略，增強(qiáng)REITs市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的廣度與深度。

一方面，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs更多承擔(dān)的是“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、補(bǔ)短板”的職能，通常具有公共屬性強(qiáng)、現(xiàn)金流預(yù)期穩(wěn)定、受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響相對(duì)較小的特點(diǎn)，后續(xù)可以繼續(xù)發(fā)揮其在盤(pán)活公共基礎(chǔ)設(shè)施存量的關(guān)鍵作用；另一方面，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs更加側(cè)重“促消費(fèi)、調(diào)結(jié)構(gòu)”，市場(chǎng)化程度更高，與宏觀經(jīng)濟(jì)周期、消費(fèi)景氣度聯(lián)系更緊密，可以精準(zhǔn)對(duì)接商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活需求。兩大領(lǐng)域REITs將發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，協(xié)同發(fā)力，共同拓展資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的邊界與深度。

篩選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目穩(wěn)中求進(jìn)

監(jiān)管部門(mén)將按照“規(guī)范先行、試點(diǎn)突破、穩(wěn)步推廣、加強(qiáng)監(jiān)管”的原則，堅(jiān)持市場(chǎng)化法治化方向，聚焦重點(diǎn)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，分階段推進(jìn)試點(diǎn)工作，堅(jiān)持強(qiáng)監(jiān)管防風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。

一方面，篩選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，高標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定起步。自制度規(guī)則發(fā)布實(shí)施，市場(chǎng)主體即可直接向證監(jiān)會(huì)、交易所申報(bào)。推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)初期，穩(wěn)中求進(jìn)，不求多、不求快，堅(jiān)持嚴(yán)把發(fā)行上市質(zhì)量關(guān)、合規(guī)關(guān)和風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，重點(diǎn)支持符合國(guó)家政策導(dǎo)向、社會(huì)效益顯著、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健且具有行業(yè)代表性的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。優(yōu)先聚焦核心城市群及經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，優(yōu)先支持上市公司、中央企業(yè)、地方重點(diǎn)國(guó)有企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)民企、外企持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先推進(jìn)商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)。目前看，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較為充裕，質(zhì)量總體不錯(cuò)。

另一方面，壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)把關(guān)責(zé)任。堅(jiān)持“申報(bào)即擔(dān)責(zé)”原則，持續(xù)完善證券公司、基金管理人、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)從事REITs業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查、材料制作、詢價(jià)定價(jià)、信息披露等方面責(zé)任，督促?gòu)?qiáng)化質(zhì)量控制、廉潔要求和投資者保護(hù)，發(fā)揮好市場(chǎng)“看門(mén)人”作用。同時(shí)，壓實(shí)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的信息披露責(zé)任和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任。

此外，相關(guān)部門(mén)還將做好REITs準(zhǔn)入監(jiān)管、日常監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)處置，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理違法違規(guī)行為和風(fēng)險(xiǎn)事件，切實(shí)維護(hù)市場(chǎng)良好秩序和平穩(wěn)運(yùn)行。同時(shí)，持續(xù)強(qiáng)化公權(quán)力運(yùn)行監(jiān)督制約，建立健全有效制衡的質(zhì)量控制體系與廉政監(jiān)督機(jī)制，為REITs審核注冊(cè)流程規(guī)范運(yùn)行提供堅(jiān)實(shí)保障。REITs審核注冊(cè)及監(jiān)管工作堅(jiān)持“能公開(kāi)、盡公開(kāi)”原則，全面接受社會(huì)監(jiān)督。

（稿件來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）