近期召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新，編制實(shí)施“十五五”城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。梳理發(fā)現(xiàn)，浙江、河北等多地已將城市更新寫(xiě)入當(dāng)?shù)亍笆逦濉币?guī)劃建議。

專(zhuān)家認(rèn)為，城市更新要高質(zhì)量推進(jìn)，需拓寬多方資金共擔(dān)機(jī)制，建立可持續(xù)投融資模式，優(yōu)化城市更新項(xiàng)目后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)模式，持續(xù)發(fā)揮擴(kuò)內(nèi)需效能。

有助于擴(kuò)內(nèi)需促轉(zhuǎn)型

近期召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，將“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新，編制實(shí)施‘十五五’城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃”列為推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)之一。

“‘高質(zhì)量’意味著城市更新將更加注重城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和文脈賡續(xù)，更好統(tǒng)籌安全與韌性，從單一改造轉(zhuǎn)向系統(tǒng)治理，引入市場(chǎng)力量增強(qiáng)城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性，全面提升城市生活的居住品質(zhì)和公共服務(wù)便利性。”中國(guó)國(guó)際交流中心科研信息部副部長(zhǎng)劉向東表示。

專(zhuān)家認(rèn)為，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手，也是推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效方案。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，城市更新有望成為投資驅(qū)動(dòng)引擎。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)之一是結(jié)合城市更新、城中村改造盤(pán)活利用存量用地，推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，尤其是城中村改造，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了新的發(fā)展場(chǎng)景。城市更新鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障性住房，將去庫(kù)存與完善住房保障體系相結(jié)合。高質(zhì)量的城市更新不僅能拉動(dòng)投資，更能通過(guò)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)消費(fèi)空間、提升資產(chǎn)價(jià)值來(lái)增強(qiáng)消費(fèi)信心、釋放消費(fèi)潛力?！蔽錆h大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任李雪松表示。

拓寬多方資金共擔(dān)機(jī)制

中央財(cái)辦分管日常工作的副主任韓文秀近期表示，要建立可持續(xù)投融資模式，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新。

目前，發(fā)行政府債券募集資金是城市更新項(xiàng)目的主要資金來(lái)源。如，《天津市城市更新條例》提出，通過(guò)依法合規(guī)發(fā)行地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券對(duì)符合條件的城市更新項(xiàng)目予以支持。《宿遷市實(shí)施城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃（2026-2028年）》提出，積極爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券等各類(lèi)資金。

“城市更新包含大量公益性較強(qiáng)、缺乏穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目往往難以完全依靠市場(chǎng)化融資。雖然目前政府債券是支持項(xiàng)目建設(shè)的重要資金渠道，但其發(fā)行仍需考慮還款來(lái)源?！崩钛┧杀硎?，應(yīng)構(gòu)建政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、全社會(huì)參與的可持續(xù)投融資模式。

今年以來(lái)，系列政策出臺(tái)推動(dòng)城市更新構(gòu)建多元化投融資模式。5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》提出，健全多元化投融資方式。8月，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》提出，創(chuàng)新財(cái)政金融政策工具，吸引和規(guī)范社會(huì)資金參與。11月，國(guó)家發(fā)展改革委積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）進(jìn)一步擴(kuò)圍至城市更新設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類(lèi)型。

“未來(lái)可進(jìn)一步探索專(zhuān)項(xiàng)債券的使用方式，拓寬多方資金共擔(dān)機(jī)制?！崩钛┧山ㄗh，可以將地方政府專(zhuān)項(xiàng)債作為啟動(dòng)資金，吸引城投債、綠色債券等市場(chǎng)化融資跟進(jìn)。探索央地協(xié)同增信模式，吸引更多風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的投資者投資城投債或科創(chuàng)債。此外，暢通退出渠道，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，完善貼息工具，降低社會(huì)資本的融資成本。

一體推進(jìn)“四好”建設(shè)

近期，北京市豐臺(tái)區(qū)馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓正以嶄新姿態(tài)迎接居民——紅灰白三色相間的現(xiàn)代化樓房在原址拔地而起，百余戶居民圓了“老地方住新家”的安居夢(mèng)。這座始建于1977年的樓房是豐臺(tái)區(qū)首個(gè)危舊樓房拆除重建試點(diǎn)項(xiàng)目，在居民、政府財(cái)政、產(chǎn)權(quán)單位三方資金支持下，成功升級(jí)為現(xiàn)代化住宅。

正如上述案例所示，提升居民生活質(zhì)量正是城市更新的價(jià)值導(dǎo)向之一。住建部部長(zhǎng)倪虹近期在署名文章中提出，在城市更新中一體推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)。

基于“四好”導(dǎo)向，多地將城市更新納入當(dāng)?shù)亍笆逦濉币?guī)劃建議，歷史文化保護(hù)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型、生態(tài)宜居建設(shè)、消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)新等成為關(guān)鍵詞。浙江提出，加強(qiáng)歷史文化名城、街區(qū)、村鎮(zhèn)有效保護(hù)和活態(tài)傳承。河南提出，推進(jìn)城市全域數(shù)字化轉(zhuǎn)型。河北提出，優(yōu)化城市藍(lán)綠空間，健全城市公園和綠道網(wǎng)絡(luò)體系，建設(shè)口袋公園。重慶表示，扎實(shí)開(kāi)展“山城后巷”整治提升，融合建設(shè)生活、消費(fèi)、文旅、創(chuàng)業(yè)新場(chǎng)景。

“為激發(fā)居民消費(fèi)潛力，釋放居民個(gè)性化品質(zhì)化的消費(fèi)需求，應(yīng)創(chuàng)新商業(yè)設(shè)施運(yùn)營(yíng)機(jī)制。”劉向東認(rèn)為，在城市更新中，應(yīng)引導(dǎo)商圈智慧化改造，如嵌入“一老一小”服務(wù)設(shè)施，提升商業(yè)區(qū)生態(tài)韌性，建設(shè)多樣化、功能完善的消費(fèi)應(yīng)用場(chǎng)景，助推擴(kuò)大有效投資。

項(xiàng)目分層運(yùn)營(yíng)與可持續(xù)投融資應(yīng)緊密結(jié)合。李雪松認(rèn)為，針對(duì)停車(chē)樓、文旅設(shè)施等具有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性收益的項(xiàng)目，可探索發(fā)行項(xiàng)目收益?zhèn)揽宽?xiàng)目自身收益還本付息。還應(yīng)強(qiáng)化項(xiàng)目整合，采取“肥瘦搭配、片區(qū)統(tǒng)籌”的方式，把公益性的管網(wǎng)改造、老舊小區(qū)更新與有一定收益的項(xiàng)目打包，提升融資可行性。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 熊彥莎