日前，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）對(duì)外公布?！兑庖姟诽岢隽藘?yōu)化現(xiàn)代化城市體系、培育壯大城市發(fā)展新動(dòng)能、激活城市存量資源潛力、建立可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營投融資體系等一系列措施。

在筆者看來，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的新階段，“建立可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營投融資體系”，不僅直指城市發(fā)展的核心支撐問題，更將成為破解城市更新投融資瓶頸的關(guān)鍵。

城市更新是城市高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇，但其絕非簡(jiǎn)單的“拆舊建新”，而是涉及老舊小區(qū)改造、歷史風(fēng)貌保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)、公共服務(wù)配套等多重維度，具有投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)、公益屬性強(qiáng)的特點(diǎn)。結(jié)合此次《意見》提出的政策方向，接下來，下好城市更新融資這盤棋，構(gòu)建可持續(xù)的融資體系，需要從多個(gè)維度協(xié)同發(fā)力。

維度一，強(qiáng)化中央財(cái)政支持的保障兜底作用，筑牢城市更新融資“壓艙石”。在城市更新工程中，中央財(cái)政支持一直發(fā)揮著“穩(wěn)定器”作用。

一方面，通過專項(xiàng)資金支持重點(diǎn)城市的城市更新樣板項(xiàng)目建設(shè)。該類重點(diǎn)樣板項(xiàng)目包括城市供排水、燃?xì)?、供熱、生活污水處理“廠網(wǎng)一體”、歷史文化街區(qū)、老舊片區(qū)、綠地開放共享等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。與此同時(shí)，各地亦要積極爭(zhēng)取城市更新專項(xiàng)中央預(yù)算內(nèi)投資、城市地下管網(wǎng)管廊及設(shè)施建設(shè)改造超長(zhǎng)期特別國債、“兩重”“兩新”補(bǔ)貼資金等，放大政策組合拳效應(yīng)，乘勢(shì)而上推進(jìn)城市更新項(xiàng)目建設(shè)。

另一方面，探索設(shè)立城市更新專項(xiàng)資金。針對(duì)城市更新中需要且難以自平衡的公益性項(xiàng)目，如無障礙設(shè)施改造、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)等，中央財(cái)政可通過設(shè)立專項(xiàng)補(bǔ)貼，降低地方政府和社會(huì)資本的投入壓力，引導(dǎo)資金向民生短板領(lǐng)域流動(dòng)。當(dāng)然，這種“兜底”并非大包大攬，而是要通過精準(zhǔn)投入撬動(dòng)更多資源，為后續(xù)市場(chǎng)化融資奠定基礎(chǔ)。

維度二，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提供中長(zhǎng)期資金支持，暢通城市更新融資“主渠道”。城市更新項(xiàng)目的周期往往跨越數(shù)年甚至更長(zhǎng)，短期信貸難以匹配其資金需求特點(diǎn)，容易導(dǎo)致項(xiàng)目中途“斷糧”。從中央到地方，鼓勵(lì)創(chuàng)新融資工具，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提供中長(zhǎng)期貸款、債券等融資支持，是解決資金難題的核心思路。

其一，鼓勵(lì)銀行創(chuàng)新信貸產(chǎn)品設(shè)計(jì)，針對(duì)不同類型的城市更新項(xiàng)目制定差異化方案。比如對(duì)有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)綜合體更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)等項(xiàng)目，可探索“建設(shè)期+運(yùn)營期”的全周期貸款模式；對(duì)以公益為主的項(xiàng)目，可在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限、降低利率水平，并參考項(xiàng)目的社會(huì)效益評(píng)估調(diào)整風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)。其二，支持利用債務(wù)融資工具募集資金，比如支持符合條件的城市更新實(shí)施主體在銀行間市場(chǎng)和交易所依照法定程序發(fā)行企業(yè)債券。探索對(duì)可經(jīng)營、可出售、可出租的城市更新項(xiàng)目債權(quán)資產(chǎn)、收益權(quán)資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為主的資產(chǎn)證券化資金募集業(yè)務(wù)。其三，積極設(shè)立城市更新基金，撬動(dòng)銀行貸款。比如探索建立“1+N”母子基金模式，由屬地國有企業(yè)發(fā)起并認(rèn)繳出資、市財(cái)政給予資金補(bǔ)充，充分發(fā)揮母基金引導(dǎo)和杠桿作用，吸納銀行、非銀金融投資機(jī)構(gòu)、企業(yè)及民間等社會(huì)資本參與子基金投資運(yùn)作，推進(jìn)城市更新項(xiàng)目。

維度三，規(guī)范并鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，拓寬城市更新融資“源頭活水”。社會(huì)資本的加入能有效填補(bǔ)城市更新的資金缺口，但前提是建立清晰的權(quán)責(zé)機(jī)制和合理的回報(bào)模式。

一方面，需通過完善特許經(jīng)營制度、明確項(xiàng)目收益分配方式，提升社會(huì)資本對(duì)城市更新項(xiàng)目盈利的預(yù)期。比如搭建“政銀企”合作溝通平臺(tái)，探索以個(gè)體資金投入、資產(chǎn)注入或轉(zhuǎn)讓、運(yùn)營權(quán)收益權(quán)質(zhì)押、所有權(quán)使用權(quán)分離以及多主體共同出資、多業(yè)態(tài)融合經(jīng)營模式，打消社會(huì)資本參與顧慮，共享更新收益。

另一方面，可探索通過不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）等金融工具，盤活城市更新項(xiàng)目的存量資產(chǎn)，形成“投資—運(yùn)營—退出—再投資”的良性循環(huán)。當(dāng)然，更要加強(qiáng)對(duì)社會(huì)資本參與的監(jiān)管，防止其過度追求利潤(rùn)而忽視項(xiàng)目的公益屬性，確保城市更新始終以提升居民生活質(zhì)量為核心。

融資體系的可持續(xù)性是順利推進(jìn)城市更新的“生命線”，《意見》的出臺(tái)為破解融資困局提供了政策指引。接下來，各地需因地制宜，在財(cái)政資金引導(dǎo)、金融工具創(chuàng)新、社會(huì)資本激活等方面精準(zhǔn)施策。唯有讓多元資金各盡其責(zé)、協(xié)同發(fā)力，才能讓城市更新真正惠及民生，為城市發(fā)展注入持久活力。

來源：證券日?qǐng)?bào)   作者：王麗新