時(shí)隔兩年，公募REITs再次在監(jiān)管的系統(tǒng)工作會(huì)議中刷了一波“存在感”。

1月13日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)召開(kāi)2025年系統(tǒng)工作會(huì)議，總結(jié)2024年工作，深入推進(jìn)巡視整改，研究部署2025年重點(diǎn)工作。會(huì)議提到，回望2024年，資本市場(chǎng)呈現(xiàn)出了一些積極而深刻的變化。

而在其中，證監(jiān)會(huì)特別指出：“交易所市場(chǎng)債券融資13.43萬(wàn)億元，公募REITs市值創(chuàng)歷史新高”。在部署2025年五大重點(diǎn)工作時(shí)，會(huì)議再次提到，要“提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場(chǎng)建設(shè)”。

“證監(jiān)會(huì)在年終總結(jié)時(shí)提到REITs市值再創(chuàng)新高，是一種比較罕見(jiàn)的提法?！庇泄糝EITs投資機(jī)構(gòu)人士表示。

市值是市場(chǎng)發(fā)展水平的重要衡量指標(biāo)，對(duì)于新生市場(chǎng)而言尤甚。此次監(jiān)管聚焦市值、特別回顧了公募REITs2024年的發(fā)展成果，傳遞出怎樣的信號(hào)？在加快REITs市場(chǎng)建設(shè)方面，又有哪些值得期待的路徑？

2024年總市值接近翻倍

作為資本市場(chǎng)的新興細(xì)分領(lǐng)域，2024年，我國(guó)公募REITs逐漸過(guò)渡到常態(tài)化發(fā)行，其總市值也跑出了“加速度”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2023年年末，我國(guó)29只公募REITs的總市值為823.34億元。而在2024年年末，上市公募REITs已經(jīng)增長(zhǎng)至58只，總市值則達(dá)到1563.99億元，接近翻倍。

而此次證監(jiān)會(huì)在2025年系統(tǒng)工作會(huì)議中，特意提到公募REITs市值的“歷史新高”，又該如何解讀？

瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉指出，中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)行規(guī)模和市值創(chuàng)歷史新高，是REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段、有序推進(jìn)的結(jié)果。

在朱元偉看來(lái)，從市場(chǎng)建設(shè)的角度出發(fā)，無(wú)論是市場(chǎng)的流動(dòng)性，還是參與機(jī)構(gòu)的投研力量配置，都會(huì)把市場(chǎng)規(guī)模作為重要考量因素。對(duì)一個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展而言，盡快達(dá)到便于吸引市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與的規(guī)模非常重要。

與此同時(shí)，監(jiān)管部門此次在表述上突出“市值”而非“發(fā)行規(guī)?！保澈笠搀w現(xiàn)出一定價(jià)值取向。

“市值聯(lián)系著兩端，一端是資產(chǎn)方，在國(guó)資委和證監(jiān)會(huì)反復(fù)提出市值管理的大背景下，市值提升有利于鼓勵(lì)資產(chǎn)方更多的參與市場(chǎng)，為市場(chǎng)的穩(wěn)健擴(kuò)容提供資產(chǎn)基座；另外一端是資金方，在穩(wěn)健分紅的同時(shí)市值不斷走高，讓投資人有賺錢效應(yīng)，才會(huì)吸引更多的投資人加入市場(chǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)的良性擴(kuò)容?！敝煸獋シQ。

中金基金創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人劉立宇則認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)首次提及REITs市值規(guī)模創(chuàng)歷史新高，可能傳達(dá)出三個(gè)信號(hào)——政策支持力度有望持續(xù)加大、市場(chǎng)活躍度與投資者參與度有望持續(xù)提升、REITs市場(chǎng)規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大。

“政策的推動(dòng)使得公募REITs的發(fā)行更加順暢和高效，為市場(chǎng)的擴(kuò)容和市值的增長(zhǎng)提供了有力的政策保障?！眲⒘⒂钫f(shuō)，“對(duì)REITs的產(chǎn)品特性、底層資產(chǎn)的研究不斷深入，讓投資者對(duì)于公募REITs的認(rèn)知和長(zhǎng)期投資價(jià)值日趨理性。同時(shí)隨著公募基金、社?；?、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金的逐步入市，REITs市場(chǎng)參與度和活躍度有望邁上新臺(tái)階?！?/p>

談及公募REITs市場(chǎng)在2024年市值年內(nèi)大幅提升的原因，國(guó)君資管提到了幾點(diǎn)：一是公募REITs具有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，收益水平相對(duì)良好，在利率下行期配置價(jià)值凸顯；二是REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益水平與債券和權(quán)益存在差異，從大類資產(chǎn)配置效率的角度來(lái)說(shuō)，越來(lái)越成為主流投資人的配置選擇。

此外，國(guó)君資管還指出，2024年公募REITs市場(chǎng)關(guān)注度和成交活躍度穩(wěn)步提升，市場(chǎng)定價(jià)中非理性波動(dòng)持續(xù)減小，為機(jī)構(gòu)投資人配置和交易提供更加良好的市場(chǎng)環(huán)境；同時(shí)年內(nèi)OCI政策落地，也吸引增量資金加速入場(chǎng)。

監(jiān)管護(hù)航“穩(wěn)增長(zhǎng)” 

事實(shí)上，作為資本市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)大局的關(guān)鍵一著，公募REITs自2020年以來(lái)，多數(shù)時(shí)間在證監(jiān)會(huì)系統(tǒng)工作會(huì)議中占據(jù)一席之地。

而從歷年會(huì)議的相關(guān)表述中，不難一窺監(jiān)管部門對(duì)該金融創(chuàng)新領(lǐng)域的最新部署方向，與公募REITs市場(chǎng)不同階段的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

2020年，證監(jiān)會(huì)在系統(tǒng)工作會(huì)議中最早提到了“穩(wěn)妥推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)”。同年4月，發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs發(fā)展正式起步。

在2021年年初，我國(guó)尚未有公募REITs發(fā)行，監(jiān)管在當(dāng)年的系統(tǒng)工作會(huì)議中也并未對(duì)這一產(chǎn)品直接“點(diǎn)名”。但在“穩(wěn)”與“進(jìn)”的統(tǒng)籌方面，會(huì)議提出要“以更大力度推進(jìn)投資端改革，加大權(quán)益類基金產(chǎn)品供給與服務(wù)創(chuàng)新力度……優(yōu)化中長(zhǎng)期資金入市環(huán)境”，為同年6月首批9只公募REITs項(xiàng)目的上市埋下了伏筆。

2022年，證監(jiān)會(huì)在系統(tǒng)工作會(huì)議中提到，“推動(dòng)拓寬基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍”。同年，證監(jiān)會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等相關(guān)方，共同制定了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施。

2022年，共有13只公募REITs產(chǎn)品成立并上市交易，并因?yàn)橄∪毙院酮?dú)立于股債市場(chǎng)的行情而成為“爆款”。截至2022年底，我國(guó)上市公募REITs累計(jì)募集規(guī)模為783.61億元，總市值達(dá)到855億元。

2023年，證監(jiān)會(huì)則提出“大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行”。但經(jīng)過(guò)前兩年過(guò)熱的漲幅后，REITs市場(chǎng)在當(dāng)年難以擺脫顯著的回調(diào)趨勢(shì)，底層資產(chǎn)的修復(fù)與分化成為當(dāng)年的主旋律。

在2024年證監(jiān)會(huì)系統(tǒng)工作會(huì)議中，公募REITs短暫淡出了會(huì)議內(nèi)容。不過(guò)此后的一年，在消化了先前非理性定價(jià)所帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)后，2024年公募REITs審批加速，新產(chǎn)品發(fā)行、老產(chǎn)品擴(kuò)募頻出，二級(jí)市場(chǎng)明顯修復(fù)，市場(chǎng)情緒也重新回暖。

數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，中證REITs全收益指數(shù)漲幅為11.68%，成立超1年的29只REITs中，有26只均取得正收益，全市場(chǎng)規(guī)模也邁過(guò)了千億元。同期，公募REITs市場(chǎng)新增首發(fā)項(xiàng)目共29只，占已上市標(biāo)的數(shù)量的50%，募集規(guī)模約655億元，約占總發(fā)行規(guī)模的39.4%。

2025年伊始，公募REITs不僅重新被證監(jiān)會(huì)系統(tǒng)工作會(huì)議提及，其市場(chǎng)發(fā)展成果也首次出現(xiàn)在工作總結(jié)一節(jié)中。在多位受訪人士看來(lái)，監(jiān)管相關(guān)工作部署或?qū)⒅С止糝EITs的市場(chǎng)熱度在新一年中進(jìn)一步提振。

“我們期待2025年REITs市場(chǎng)能夠繼續(xù)保持強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力和高度的市場(chǎng)關(guān)注度，各參與方共同推進(jìn)公募REITs的高質(zhì)量發(fā)展?！眹?guó)君資管表示。

多維度展望2025年REITs市場(chǎng)建設(shè)

除了2024年工作回顧外，在證監(jiān)會(huì)2025年資本建設(shè)的五大重點(diǎn)中，公募REITs市場(chǎng)建設(shè)也再被提及。

具體來(lái)看，在“強(qiáng)化功能發(fā)揮，有力支持經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好”這一部署下，證監(jiān)會(huì)提出，要制定資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見(jiàn)。抓好“創(chuàng)投十七條”“科創(chuàng)板八條”等落地實(shí)施，發(fā)展多元化股權(quán)融資，培育壯大耐心資本。同時(shí)，提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場(chǎng)建設(shè)。

繼12月以來(lái)走出一波較為迅猛的上行行情后，2025年前兩周，公募REITs依然整體保持了穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)情緒較為樂(lè)觀。截至1月13日，中證REITs全收益指數(shù)開(kāi)年以來(lái)的漲幅為2.44%，全市場(chǎng)58只產(chǎn)品市值較2024年年末進(jìn)一步提升至1618.27億元。

在常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，多位受訪人士指出，“預(yù)計(jì)2025年REITs市場(chǎng)將進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的項(xiàng)目類型將日趨多樣化，為資本市場(chǎng)提供更加多元化的投資選擇?！?/p>

國(guó)君資管認(rèn)為，2024年以來(lái)，不同類型的REITs以及同一類型下不同的REITs標(biāo)的，在二級(jí)價(jià)格走勢(shì)上出現(xiàn)了明顯的分化。但展望2025年，在大的利率和宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，REITs市場(chǎng)整體還是具有比較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“一級(jí)市場(chǎng)方面，可能越來(lái)越多的創(chuàng)新資產(chǎn)會(huì)被推向市場(chǎng)，給投資人更多的投資標(biāo)的選擇，持續(xù)增加REITs資產(chǎn)的配置價(jià)值和重要性；二級(jí)市場(chǎng)方面，隨著投資人數(shù)量、配置資金量的提高，市場(chǎng)定價(jià)的有效性也會(huì)持續(xù)提升，非理性波動(dòng)逐漸降低，有利于專業(yè)投資人的配置和交易。”國(guó)君資管表示。

朱元偉則指出，從此次監(jiān)管對(duì)市值的強(qiáng)調(diào)出發(fā)，后續(xù)REITs市場(chǎng)建設(shè)的重點(diǎn)之一，或在于高質(zhì)量擴(kuò)容。

“除了把越來(lái)越多的資產(chǎn)類別納入REITs市場(chǎng)之外，更重要的是鼓勵(lì)已經(jīng)發(fā)行的REITs盡快擴(kuò)募，把個(gè)股規(guī)模做上去，有利于市場(chǎng)流動(dòng)性增強(qiáng)，改變目前國(guó)內(nèi)REITs個(gè)體規(guī)模偏小、多以單一項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的現(xiàn)狀，利于提高市場(chǎng)的整體穩(wěn)定性?！?/p>

劉立宇還表示，在加快REITs市場(chǎng)建設(shè)方面，2025年有三個(gè)較為期待的方向：

一是政策層面的專項(xiàng)立法推進(jìn)。專項(xiàng)立法將為 REITs 市場(chǎng)的規(guī)則明確化和標(biāo)準(zhǔn)化提供契機(jī)，從而提升市場(chǎng)的透明度和規(guī)范性，吸引更多的投資者進(jìn)入市場(chǎng)，形成良性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟。

二是市場(chǎng)層面資產(chǎn)種類的進(jìn)一步豐富。隨著市場(chǎng)教育深度廣度的增加，一方面更豐富的資產(chǎn)類型會(huì)不斷推出，特別是一些新型基礎(chǔ)設(shè)施類型，如數(shù)據(jù)中心、儲(chǔ)能設(shè)施、文旅基礎(chǔ)設(shè)施等均較為可期；另一方面，隨著REITs市場(chǎng)已經(jīng)逐漸跑出了“好學(xué)生”，未來(lái)一年優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的擴(kuò)募也會(huì)成為市場(chǎng)容量上升的重要方向。

三是投資層面有望迎來(lái)更豐富的投資工具，包括REITs指數(shù)基金等可能取得試點(diǎn)突破，保險(xiǎn)、社保等長(zhǎng)線投資人的關(guān)注度和投資規(guī)模也有望出現(xiàn)突破等。

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